Реновация

Реновация

 

Несколько лет вы платили взносы на капитальный ремонт, и вместо его проведения ваш дом будут сносить, а вас выселять? Чем грозит законопроект о реновации? Кого он коснется? Как отстоять свои права?

Надо сказать, что эта тема для меня не чужая. Я, и практически все мои родственники, всю свою жизнь живем в Академическом районе, где как и везде есть и «пятиэтажки», и жилье, требующее ремонта. Что уж говорить, мой дом даже пару лет назад фигурировал в каких-то списках на снос, так что узнав об инициативе «снести и переселить», я с интересом изучила законопроект. могу с уверенностью сказать, что он скорее об отъеме частной собственности, передаче огромных полномочий Правительству Москвы и отсутствии механизма обжалования. Кстати, вы удивитесь, но в указанном законопроекте нет слова «пятиэтажка». Поэтому, даже если в вашем доме этажей больше, «реновация» может коснуться и вас.

Основные проблемы законопроекта

Целями законопроекта являются обеспечение граждан комфортным и современным жильем, а также обновление жилищного фонда в городе Москве. Однако, вместо этого он:

— нарушает право собственности в отношении имущества собственников жилых и нежилых зданий и помещений, а также соц. нанимателей жилых помещений в городе Москве,

— предусматривает возможность массового жилищного строительства без соблюдения технических строительных норм, градостроительного и земельного законодательства;

— не дает возможности судебного обжалования.

Что планируют снести? (ст. 2 Законопроекта)

— многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения;

— многоквартирные дома, попадающие в зону реновации, и являющиеся аналогичными многоквартирным домам первого периода индустриального домостроения.

Целью законопроекта не является расселение ветхого и/или аварийного жилья, цель законопроекта.

Термины, используемый в законопроекте:

 — «реновация жилищного фонда». Определения в законопроекте или других законах отсутствует. Не сформулированы критерии отнесения того или иного объекта жилищного фонда к объекту, подлежащему реновации, что приводит к вольной трактовке данного понятия, и, как следствие, наделяет органы исполнительной власти города Москвы свободой усмотрения при принятии решения о реновации жилищного фонда.

 — «первый период индустриального домостроения» — период индустриального строительства в Москве 4-5-этажных жилых домов, в основном возведенных в 1957-1968 гг.,  в том  числе  крупнопанельных  домов (серии I-515,  1605АМ, 1МГ-300, К-7, II-32, II-35), домов с неполным каркасом (серия I-335), крупноблочных домов (серия I-510), домов  с кирпичными несущими стенами (серий I-511,  I-513,  II-34) и домов из объемных блоков. (Постановление Правительства Москвы от 2 октября 2001 г. №894-ПП «Об утверждении Московских городских строительных норм (МГСН) 3.01-01 «Жилые здания»»)

 

Нарушения права собственности.

Конституция Российской Федерации — это основной документ, который нарушается предлагаемым законопроектом. Начнем с того, что согласно ч. 1 ст. 15 Конституции РФ Конституция имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Части 2 и 3 статьи 55 Конституции РФ, устанавливают, что в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина, а права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Задача «реновации жилищного фонда» не может являться основанием для ограничения прав гражданина.

Статья 7.3 Законопроекта «Особенности обеспечения жилищных прав граждан в целях реализации решения о реновации» предусматривает возможность предоставления равнозначного жилья не только добровольно, но и принудительно. Указанная статья нарушает ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, согласно которой принудительное отчуждение имущества, по общему правилу, может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Равноценного, а не равнозначного.

Определение равнозначного жилья, также дается в Законопроекте. Это благоустроенное жилое помещение, жилая и общая площадь которого не меньше соответственно жилой и общей площади освобождаемого жилого помещения и количество комнат в котором соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. Равнозначное жилое помещение должно быть расположено в районе города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, либо в районах города Москвы, прилегающих к указанному району и находящихся в том же административном округе города Москвы (далее — район проживания). Равнозначное жилое помещение предоставляется вне района проживания в случаях, если:
— многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, расположен в Центральном, Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах города Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, включенный в решение о реновации;

  • получено письменное согласие граждан на предоставление им равнозначного жилого помещения вне района проживания.

И тем не менее, есть существенная разница между понятиями «равнозначное» и «равноценное», не учитывая которую собственники жилых помещений домов, попадающих под реновацию, вынужденно соглашаются на возможное ухудшение условий проживания.

Очевидно, что предоставление равноценного жилья, в отличии от равнозначного существенно сложнее, так как цена формируется не только количеством метров, но и удаленностью от метро, близостью скверов, социальных учреждений и прочим, что вообще не учитывается в тексте Законопроекта. Сразу замечу, что никакой компенсации за ухудшение инфраструктуры или же компенсации за ремонт нового жилья, Законопроектом не предусмотрено. Хотя в силу ст. 306 Гражданского кодекса РФ в случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом.

При этом о праве выбора нового жилья речи не идет. Собственнику будет предложен только один вариант и денежная компенсация даже по кадастровой стоимости не предусмотрена, что нарушает п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ, согласно которому принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом, с условием выплаты равноценного возмещения стоимости изъятого.

Законы, конечно, переписать можно, но как быть с судебной практикой? Вот выдержки из Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» от 02.07.2009 №14 (пункт 20):

«а) нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

и) в случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (часть 8 статьи 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.»

В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Соответственно, согласно ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Данные положения применимы  к жилым помещениям, расположенным в многоквартирных домах и дополнительно урегулированы в нормах главы 6 Жилищного кодекса РФ.

Так, согласно ч. 1 и 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является единственным органом управления многоквартирным домом, который, в том числе, правомочен принимать решения о реконструкции многоквартирных домов, причем даже уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (ч.3 ст. 36 ЖК РФ).

 

Проблема расселения ветхого и/или аварийного жилья.
При том, что как уже было сказано выше, понятие «реновация жилищного фонда» никак не раскрывается, термин «реновация» можно встретить в Распоряжении Правительства РФ от 26 января 2016 г. №80 «Стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года», согласно которому целью государственной политики в сфере ликвидации аварийного жилищного фонда является создание постоянно действующей системы реновации жилищного фонда, основанной на принципах государственной поддержки социально незащищенных категорий граждан и реализации прав собственников при переселении из аварийного жилищного фонда. Таким образом, можно сделать вывод о том, что без попадания дома в перечень аварийного жилищного фонда, стать субъектом реновации невозможно, однако это не так. В законопроекте нет ни слова об аварийности домов или их ветхости, необходимости провести снос и переселение, и как уже говорилось выше, критерии принятия решения о сносе не определены, хотя они прописаны в   «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47.

Ни одна из категорий, озвученных в Законопроекте и подпадающих под проект реновации не относится к аварийному или ветхому. Одна  из категорий домов, подлежащих сносу  вообще дает право на снос любого жилого строения, по причине попадания в границы «территории, подлежащей реновации». Таким образом, ваш дом может быть снесен как по причине «аналогичности» домам первого периода индустриального периода, так и просто потому, что расположен рядом. Стоит ли говорить, что понятие «аналогичности» никак не раскрывается законодателем.

Таким образом, принятие решения о сносе жилых домов прямо нарушает не только Конституцию РФ, ГК РФ, ЖК РФ, но и указанную выше и утвержденную ранее «Стратегию развития ЖКХ  в РФ на период до 2020 года», и «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

 

Безопасность жилья

Надо сказать, что довольно широкая свобода действий относительно соблюдения технических, пожарных и иных норм, касающихся возмутила меня не менее, чем сама идея принудительного переселения без права на обжалование. Так статья 7.3 Законопроекта звучит следующим образом:

«В целях реализации решения о реновации при подготовке документации по планировке территории, осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительства… требования, установленные техническими регламентами, сводами правил, в том числе санитарно-эпидемиологические требования, требования пожарной и иной безопасности применяются, если иные требования не установлены нормативным правовым актом города Москвы.

В целях реализации решения о реновации в случае, если для подготовки документации по планировке территории, проектной документации требуется отступление от требований, установленных техническими регламентами, сводами правил, в том числе от санитарно-эпидемиологических требований, требований пожарной и иной безопасности, по решению уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы допускается выдача специальных технических условий, разрабатываемых в порядке, предусмотренном законодательством».

Учитывая, насколько качественно у нас строятся дороги, рискну предположить, что такое вольное отношение к нормам от которых в прямом смысле зависит жизнь человека недопустимо. Указанная норма нарушает не только положения Конституции РФ, но и ФЗ «Об охране окружающей среды»

 

Судебная защита

Законопроект содержит следующий пункт: «В случае удовлетворения судом требования уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы или фонда о понуждении к заключению договора о переходе права собственности на жилое помещение, об освобождении жилого помещения, о прекращении права собственности на жилое помещение и регистрации права собственности на равнозначное жилое помещение или требования о выселении лица, с которым заключен договор социального найма жилого помещения, об освобождении им указанного жилого помещения, решение суда об удовлетворении указанных требований подлежит немедленному исполнению и может быть оспорено только в части равнозначности предоставляемого жилого помещения.»

Такая усеченная возможность обжалования нарушает статьи  19, 45 и 46 Конституции РФ, в которых говорится, что государство гарантирует судебную защиту всем и каждому, все равны перед законом.

При этом, практика Европейского суда по правам человека, в части защиты права собственности крайне обширна и носит позитивный характер. Европейский суд неоднократно защищал заявителей, чему, например, свидетельствует Постановление Европейского суда по правам человека по делу «Бывший Король Греции и другие против Греции» (The Former King of Greece and others v. Greece) от 23 ноября 2000 г. Жалоба N 25701/94. Само право собственности защищается Конвенцией о защите прав человека и основных свобод от 04.11.1950 года и Протоколами к ней, в частности Протоколом №1.

 

Капитальный ремонт

Возвращаясь к теме капитальных взносов, которые исправно платились годами, и которые теперь могут быть использованы в рамках проекта реновации, стоит напомнить, что согласно ч. 1 ст. 174 ЖК РФ за счет средств фонда капитального ремонта могут осуществляться финансирование только: ремонтных работ в отношении дома (фасад, фундамент, кровля, коммуникации); погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.

Указанный выше перечень является исчерпывающим. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 174 Жилищного кодекса РФ, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома только по решению собственников.  Несмотря на то, что эти средства вряд ли будут основной «головной болью» жильцов, знать об этом нарушении надо.

 

Что делать?

На самом деле пока законопроект не принят, единственное, что можно сделать, это узнать своих соседей, сходить на общее собрание собственников и рассказать все то, что прочитали выше. К сожалению, современная Москва совсем не та, что раньше, когда мы знали не только всех бабушек у подъезда, но и их родственников из других городов, и потому нас легче разъединить. Когда вы встретите единомышленников в лице соседей, имеет смысл собрать подписи под коллективным письмом против реновации вашего дома и направить его в мэрию. Также надо провести общее собрание собственников жилья, на котором собрать подписи против включения вашего дома в проект реновации. Не доверяйте телефонным звонкам, виртуальным голосованием или какому-то иному способу «удаленного» решения вопроса. Контроль за принятием решений таким образом находится не в ваших руках, а значит и результат может быть скорректирован не в вашу пользу. Основываясь, на собственной практике, скажу, что чем раньше вы начнете действовать, тем лучше, потому что, как только проект станет законом, события могут закрутиться стремительно.